Kassavirtojen ennustettavuuden heikentyminen on lisännyt kiinteistösijoitustoiminnan epävarmuutta. Laskevat keskimääräiset vuokrasopimusten pituudet kasvattavat aktiivisen johtamisen ja rakennusten ominaisuuksien merkitystä onnistuneessa kiinteistöliiketoiminnassa. Alalla vallitsevalla laskentamenetelmällä, kassavirta-analyysilla, on vaikeaa perustella investointeja, joiden arvo on riippuvainen tulevaisuuden tapahtumasta. Toimintakentän muuttuessa pitkäntähtäimen onnistuminen kuitenkin vaatii tällaisia investointeja.

Jussi Vimparin väitöskirja näyttää toteen, että reaalioptioanalyysilla voidaan parantaa kiinteistösijoitusten analyysia ja päätöksentekoa sekä ehdottaa että i) reaalioptioanalyysia tulisi käyttää kiinteistösijoitusten analyysissa ja johtamisessa, koska sen avulla voidaan löytää arvoelementtejä, joita perinteiset laskentamenetelmät eivät huomaa, ii) kiinteistöomaisuuden elinkaaren suorituskykyä voidaan parantaa reaalioptioilla ja iii) reaalioptioanalyysi kannustaa investointeihin, jotka ovat välttämättömiä pitkäntähtäimen onnistumiseen kiinteistösijoittamisessa. Väitöskirjassa lasketut reaalioptioiden arvot eri tapaustutkimuksissa olivat 8.8 % lisäarvo ympäristösertifikaatille, vaihteluväli 8 €/m2 – 195 €/m2 rakennuksen joustavuudelle, 6.6 % lisäarvo asuntosijoitusrahaston portfoliolle sekä 1 580 000 € lisäarvo elinkaarimallille.

Reaalioptioanalyysin tavoitteena on tunnistaa ja arvioida epävarmuustekijöitä, joilla on vaikutusta fyysisen investoinnin tuottavuuteen. Esimerkiksi rakennuksen elinkaaren tehokkuutta voidaan parantaa sisäänrakentamalla fyysisiin ominaisuuksiin optioita, joilla voidaan muuttaa vaikkapa rakennuksen käyttötarkoitusta toimistosta asuntoon taloudellisesti järkevällä tavalla.

Väitöskirja edistää kiinteistösijoittamisen tieteenalan tietämystä. Aiheen kirjallisuuden kategoriointi ja sen päälle uusien sovellusten rakentaminen muodostaa kokonaisuuden menetelmän potentiaalista kiinteistöalalla. Väitöskirja näyttää toteen, että optioanalyysi voi paljastaa informaatiota, jolla voidaan täydentää tai korvata kassavirta-analyysin tuloksia. Tämä on tärkeää, jotta rajallisia resursseja saadaan kohdistettua oikeisiin kohteisiin pitkäntähtäimen investoinneissa. Väitöskirja myös käsittelee reaalioptiolaskennan käytännön soveltuvuutta eri tapauksien kautta.

Väitöskirjan verkko-osoite http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-60-6008-8

Jussi Vimpari on kiinteistösijoittamisen- ja rahoittamisen DI Aalto-yliopistosta vuodelta 2011. Hän on työskennellyt valmistumisen jälkeen sekä kiinteistösijoittamisen että kiinteistökonsultoinnin parissa. Parhaillaan Jussi on tutkijavaihdossa Cambridgen yliopistossa jatkamassa aihepiirin parissa.

Shortly in English: The understanding of real options analysis (ROA) has been claimed by academics to be extremely valuable for the real estate industry; yet adoption of the method in practice has been very slow. The aim of this dissertation is to examine opportunities that ROA opens in real estate investment analysis and decision-making as well as to demonstrate the actual real option value in some topical areas of real estate investment -> read more: http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-60-6008-8

Vimparin väitöskaronkan järjestämistä Urban Millissä tukevat Urban Mill ja TEKin Uudenmaan aluetoimisto, jotka yhdessä pilotoivat uudenlaisia yhteisötilapalveluja Otaniemen alueella.